재개발사업개념

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주택재개발사업이란?

  • 정비기반시설이 열악하고 노후불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업으로 정비구역안에서 주택 및 부대·복리시설을 건설 하여 공급하거나 환지로 공급하는 방법에 의합니다.

대상구역

  • 정비기반시설의 정비에 따라 토지가 대지로서의 효용을 다할 수 없게 되거나 과소토지로 되어 도시의 환경이 현저히 불량하게 될 우려가 있는 지역
  • 건축물이 노후·불량하거나 과도하게 밀집되어 있어 토지의 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란한 지역
  • 정비기반시설이 현저히 부족하여 재해발생시 피난 및 구조활동이 곤란한 지역

조합설립추진위원회의 구성

  • 시개략적인 사업계획서의 작성, 조합정관 초안작성 등 조합설립인가를 위한 준비업무를 하는 추진위원회로 토지등 소유자 1/2 이상의 동의를 얻어 시장의 승인을 받아야 함

조합설립

  • 토지 등 소유자의 3/4 이상의 동의 및 토지면적의 1/2 이상의 토지소유자의 동의를 얻어 정관 등의 서류를 첨부하여 시장의 인가를 받아야 함
  • 조합은 법인으로 하며 조합설립 인가를 받은 날부터 30일 이내 등기하여야 함
  • 조합원은 토지등소유자로 하되, 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 함

사업시행자

  • 조합이 직접 사업을 시행하거나, 조합원 1/2 이상의 동의를 얻어 시장 또는 주택공사등과 공동으로 시행
  • 다음에 해당할 때에는 시장이 직접 시행하거나 주택공사등을 시행 자로 지정 할 수 있음
    • 천재지변 등으로 인해 긴급히 정비사업 시행이 필요한 경우
    • 정비구역 지정후 3년내 조합의 사업시행인가 신청이 없는 때
    • 사업시행인가를 신청한 내용이 위법 또는 부당하다고 인정되는 때
    • 도시계획사업과 병행한 정비사업
    • 순환정비방식에 의한 정비사업
    • 사업시행인가가 취소된 때
    • 국·공유지가 당해 구역면적의 1/2 이상인 때
    • 토지면적 1/2이상 및 토지등소유자 2/3이상의 요청이 있을 때 등

사업시행인가

  • 사업시행자는 사업시행계획서에 정관등의 서류를 첨부하여 시장에게 제출하고 사업시행인가를 받아야 함
  • 사업시행인가를 신청(인가받은 내용을 변경하거나 정비사업을 중지 또는 폐지하고자하는 경우를 포함함)하기 전에 미리 정관등이 정하는 바에 따라 토지등소유자의 동의를 얻어야 함

관리처분계획

  • 종전의 토지 또는 건축물에 대한 권리를 새로 건설하는 대지와 건축물 에 대한 권리로 변환시키는 계획으로서 주택 등의 분양과 주민의 비용 부담을 확정하는 사업절차로 사업시행자는 개략적인 부담금내역 및 분 양신청기간 등을 주민들에게 통지하고 30 - 60일의 기간동안 분양신청 을 받아 관리처분계획을 수립하여야 하며 시장의 인가를 받아야만 기존 건축물의 철거를 할 수 있음
  • 관리처분계획 주요기준
    • 1세대가 1이상의 주택을 소유한 경우 1주택을 공급하고 2인 이상이 1 주택을 공유한 경우에는 1주택만 공급
    • 분양예정 대지 또는 건축물의 추산액 : 시·도조례에 따라 산정하되, 시장이 선정·계약한 2인이상의 감정평가업자의 평가의견을 참작
    • 종전 토지 또는 건축물의 가격 : 시장이 선정·계약한 감정평가업자 2 인 이상이 평가한 금액을 산술 평균
    • 관리처분계획을 변경·중지 또는 폐지하는 경우에는 종전 및 분양예정인 토지 또는 건축물의 가격을 조합원 전원이 합의하여 산정할 수 있음

이전고시절차

  • 준공인가후 확정측량을 하고 토지분할 후 관리처분계획에 정한 사항을 분양을 받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전
    ※ 효율적 사업추진을 위하여 필요한 경우에는 부분적으로 준공인가를 받아 이전고시가 가능

청산금

  • 분양자의 종전 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격사이에 차이가 있는 경우에는 사업시행자가 이전의 고시 후에 그 차액(청산금)을 징수 또는 지급
  • 정관등에서 분할징수 및 분할지급에 대하여 정하고 있거나 총회 의결을 거쳐 따로 정한 경우에는 관리처분계획인가 후 이전고시일까지 일정 기간별로 분할징수 또는 분할지급 가능
  • 담당부서도시재생과
  • 문의031-324-2407
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