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재건축사업개념

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  • 재건축사업개념

주택재건축사업이란?

    • 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 도시및주거환경정비법에 따라 시행하는 사업을 말한다.
  • 정비기반시설이란?
    • 정비기반시설이란 도로·상하수도·공원·공용주차장·공동구 그 밖에 주민의 생활에 필요한 가스 등의 공급시설로서 대통령령이 정하는 시설을 말한다.
      ※ 대통령령
      1.녹지, 2.하천, 3.공공공지, 4.광장, 5.소방용수시설, 6.비상대피시설, 7.가스공급시설, 8.주거환경개선사업을 위하여 지정·고시된 공동이용시설로서 사업시행계획서에 당해 시장이 관리하는 것으로 포함된 것.

조합설립추진위원회의 구성

  • 개략적인 사업계획서의 작성, 조합정관 초안작성 등 조합설립인가를 위한 준비업무를 하는 추진위원회로 토지등 소유자 1/2 이상의 동의를 얻어 시장의 승인을 받아야 함

조합설립

  • 주택재건축정비사업 추진위원회가 조합을 설립하고자 하는 때에는 동별 구분소유자의 2/3이상 및 토지면적의 1/2이상의 토지소유자의 동의와 전체 구분소유자의 3/4이상 및 토지면적의 3/4이상의 토지소유자의 동의를 얻어 정관 그밖에 국토해양부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장의 인가를 받아야 함.

사업시행자

  • 조합이 직접 사업을 시행하거나, 조합원 과반수의 동의를 얻어 시장 또는 주택공사등과 공동으로 시행
  • 다음에 해당할 때에는 시장이 직접 시행하거나 주택공사등을 시행 자로 지정 할 수 있음
    • 천재지변 등으로 인해 긴급히 정비사업 시행이 필요한 경우
    • 정비구역 지정후 3년내 조합의 사업시행인가 신청이 없는 때
    • 사업시행인가를 신청한 내용이 위법 또는 부당하다고 인정되는 때
    • 도시계획사업과 병행한 정비사업
    • 순환정비방식에 의한 정비사업
    • 사업시행인가가 취소된 때
    • 국·공유지가 당해 구역면적의 1/2 이상인 때
    • 토지면적 1/2이상 및 토지등소유자 2/3이상의 요청이 있을 때 등

사업시행인가

  • 사업시행자는 사업시행계획서에 정관등의 서류를 첨부하여 시장에게 제출하고 사업시행인가를 받아야 함
  • 사업시행인가를 신청(인가받은 내용을 변경하거나 정비사업을 중지 또는 폐지하고자하는 경우를 포함함)하기 전에 미리 정관등이 정하는 바에 따라 토지등소유자의 동의를 얻어야 함

관리처분계획

  • 종전의 토지 또는 건축물에 대한 권리를 새로 건설하는 대지와 건축물 에 대한 권리로 변환시키는 계획으로서 주택 등의 분양과 주민의 비용 부담을 확정하는 사업절차로 사업시행자는 개략적인 부담금내역 및 분 양신청기간 등을 주민들에게 통지하고 30 - 60일의 기간동안 분양신청 을 받아 관리처분계획을 수립하여 시장의 인가를 받은 후 기존 건축물을 철거 할 수 있음
  • 관리처분계획 주요기준
    • 1세대가 1이상의 주택을 소유한 경우 1주택을 공급하고 2인 이상이 1 주택을 공유한 경우에는 1주택만 공급
    • 시장이 선정, 계약한 감정평가업자 2인 이상이 평가하여 산정할 수 있음
    • 건축물의 분양면적 비율에 의거하여 그 대지 소유권이 주어지도록 함

이전고시절차

  • 준공인가후 확정측량을 하고 토지분할 후 관리처분계획에 정한 사항을 분양을 받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전
  • ※ 효율적 사업추진을 위하여 필요한 경우에는 부분적으로 준공인가를 받아 이전고시가 가능

청산금

  • 분양자의 종전 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격사이에 차이가 있는 경우에는 사업시행자가 이전의 고시 후에 그 차액(청산금)을 징수 또는 지급
  • 정관등에서 분할징수 및 분할지급에 대하여 정하고 있거나 총회 의결을 거쳐 따로 정한 경우에는 관리처분계획인가 후 이전고시일까지 일정 기간별로 분할징수 또는 분할지급 가능

재건축 대상

재건축 대상 - 구분,사업지역 정보 전달.
구분 사업지역
정비구역
  • 노후·불량건축물로서 기존 또는 예정세대수가 300세대 이상이거나 부지면적이 10,000㎡ 이상인 지역
  • 건축물의 일부가 멸실되어 붕괴 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 지역
  • 재해등이 발생할 경우 위해의 우려가 있어 신속히 정비사업을 추진할 필요가 있는 지역
정비구역이 아닌 지역
  • 「주택법」제16조의 규정에 의한 사업계획승인 또는 「건축법」제11조의 규정에 의한 건축허가를 얻어 건설한 아파트 또는 연립주택 중 노후불량건축물에 해당하는 것으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당 하는 것.
    • 기존 세대수가 20세대 이상일 것. 다만 지형여건 및 주변 환경으로 보아 사업시행상 불가피한 경우에는 아파트 및 연립주택이 아닌 주택을 일부 포함할 수 있다.
    • 기존 세대수가 20세대 미만으로서 20세대 이상으로 재건축하고자 하는 것. 이 경우 사업계획승인 등에 포함되어 있지 아니하는 인접대지의 세대수를 포함하지 아니함.
  • 담당부서주택정비과
  • 문의031-6193-2407
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