공동주택 관리 질의 사례집
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| 제목 | 공동주택 위탁관리 중 청소만 입주자대표회의와 자치관리로 계약을 할 수 있는지등 질의 | ||
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| 부서명 | 주택정책과 | 등록일시 | 2025-03-10 |
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【생산연도】 2022 【키워드】 회계 【생산기관】 기흥구 【민원내용】 1) 공동주택 위탁관리 중 청소만 입주자대표회의와 자치관리로 계약을 할 수 있는지 2) 조경관리를 연간 계약하지 않고 같은 업체에 작업별로 계약(수의 계약)을 해도 되는지 3) 공동주택에서 차단기를 설치하여 통행료 및 주차료를 받는 행위가 가능한지 【답변내용】 이 답변은 공동주택의 청소 계약, 조경관리 계약(수의 계약), 그리고 차단기 설치 후 통행료·주차료 징수 여부에 대한 내용을 설명하고 있습니다. 내용을 쉽게 정리해드릴게요. 1) 청소 계약 관련 사항 청소 및 경비업무를 관리주체가 직접 수행하는 경우 「공동주택관리법」 제63조제1항제2호에 따라 공동주택의 경비 및 청소 업무는 관리주체(관리사무소)의 업무로 명시됨. 따라서, 주택관리업자에게 위탁관리하는 경우에도, 관리주체가 직접 청소·경비 업무를 수행하는 방식으로 계약 가능. 직접 수행 방식 적용 시 유의사항 주택관리업자를 선정할 때 공고문에 "경비·청소 업무를 직접 수행한다"는 내용을 명시해야 함. 직접 수행에 필요한 비용(인건비, 피복비 등)을 포함한 입찰가격으로 낙찰 진행해야 함. 주택관리업자를 선정한 후에 경비·청소 업무를 직영으로 변경하는 것은 허용되지 않음. 이유: 주택관리업자와 용역업체를 선정하는 절차가 다르므로, 사전 공고 없이 절차를 변경하면 부적절한 계약 진행으로 볼 수 있음. 2) 조경관리 계약(수의 계약) 관련 사항 300만 원 이하의 공사 및 용역은 수의계약 가능 「주택관리업자 및 사업자 선정지침」 [별표2, 수의계약 대상] 제6호에 따라 공사 및 용역 금액이 300만 원(부가세 제외) 이하이고, 2인 이상의 견적을 받은 경우 수의계약 가능. 수의계약 남용 방지 조항 동일한 목적을 달성하기 위한 공사·용역을 시기나 물량을 나누어 계약하는 것은 금지됨. 예: 한 번에 600만 원이 드는 조경공사를 두 번에 나누어 각각 300만 원씩 계약하는 행위는 불법. 3) 차단기 설치 후 통행료·주차료 징수 관련 사항 입주자대표회의 의결 및 관리규약 개정 필요 「공동주택관리법」 제18조 및 시행령 제19조제1항제12호에 따라 관리비 등의 부과·징수 및 사용 절차는 관리규약으로 정해야 함. 같은 법 시행령 제14조제2항에 따르면 공용시설물 이용료 부과 기준, 단지 내 도로·주차장 운영 기준은 입주자대표회의 의결사항. 즉, 입주자대표회의가 이를 결정하고 관리규약을 개정하면 차단기 설치 및 이용료 징수가 가능할 수 있음. 주차장의 영리 목적 운영은 불법 공동주택의 부대시설인 주차장은 영리 목적 운영이 불가능. 예: 아파트 주민이 아닌 외부 차량을 대상으로 주차료를 받고 운영하는 행위는 허용되지 않음. 불특정 다수의 일반인에게 지속적으로 요금을 징수하는 것은 영리행위로 간주되므로 불법. 이와 관련하여 법제처 및 국토교통부의 해석 및 질의회신 사례가 존재하며, 이를 참고할 필요가 있음. ○결론 및 실무적 조치 청소 및 경비 업무를 관리주체가 직접 수행하는 경우 주택관리업자 선정 시 공고문에 명확히 명시하고, 입찰가격에 포함시켜야 함. 선정 이후 방식 변경은 불가능. 조경관리 수의계약 진행 시 300만 원 이하, 2인 이상의 견적을 받을 경우 수의계약 가능. 시기·물량을 나누어 계약하는 것은 금지됨. 차단기 설치 후 통행료·주차료 징수 관련 입주자대표회의 의결 및 관리규약 개정 후 시행 가능. 단, 외부 차량을 대상으로 지속적으로 요금을 받는 것은 영리행위로 불법. 법령 위반 가능성이 있는 사항(특히 주차장 운영 관련)은 국토교통부 해석 및 법제처 질의회신 사례를 검토하여 신중히 진행할 것. |
- 담당부서 : 주택정책과 문의 : 031-6193-4660
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