YONGIN SPECIAL CITY 용인특례시

임대주택 매각제한

• 임대사업자 등록 후 임대의무기간 동안 민간임대주택을 임대하지 않거나(본인 거주, 가족·타인 무상 거주), 양도(매각, 증여, 교환 등), 무단 멸실, 주거용도 외 사용 등 금지
  • 장기일반 의무기간 : 임대시작일로부터 10년 (2020-08-18 이전 등록 8년) [단, 아파트(매입) 등록 불가]
  • 단기 의무기간 : 임대시작일로부터 6년 (2025-06-04 시행)
    ※ 임대사업자 의무사항 위반 시 ①감면된 세금 추징 및 ②임대주택 1채 당 과태료 3,000만원
    (과태료 부과는 위반 시점 법령에 따르므로, 위반 당시 법령에 따라 상향 또는 하향 조정될 수 있음.)
• 단, 임대의무기간 동안 사전에 양도 신고 후 다른 임대사업자(등록예정자 포함)에게 양도 가능
  • 양도인의 주택임대사업자 지위를 매수인에게 포괄양도 양수한다는 뜻을 매매계약서에 명시해야 함 (단, 감면된 세금혜택 추징)
    ※ 소유권 이전 등기 완료 후 양도 신고 시 무단양도로 보아 임대주택 1채 당 과태료 3,000만원
• 부기등기 의무화 : 모든 등록 임대사업자 대상(등록 후 지체없이 신청) / 폐업 후 등록시 부기등기 말소 후 재신청

임대차계약 (변경)신고

• 임대차(변경)계약을 체결한 날(계약체결일)로부터 3개월 이내에 임대주택 소재지관할 시·군·구청에
  ① 표준임대차계약서와 ② 보증보험 보증서 사본(면제 대상의 경우, 임차인 동의서)을 첨부하여 신고하여야 함.
  • 기존에 신고했던 임대차계약이 묵시적 갱신이 된 경우에도 갱신일로부터 3개월 이내에 묵시적 갱신 임대차계약 변경 신고를 해야함. (보증보험 보증서 사본 또는 임차인 동의서 첨부)
  • 임대주택 등록 당시 임대차계약이 있는 경우,
    임대주택 등록일로부터 3개월 이내 ①기존 임대차계약서 ②임대보증금 보증 관련 서류 ③임대사업자가 임차인에게 임대사업자로 등록한 사실을 직접 전달하였거나,
    내용증명우편 등으로 통보한 사실을 증명할 수 있는 자료 첨부하여 최초 계약 신고하여야 함.
    
    ※ 임대차계약 미신고, 거짓신고, 계약 체결일로부터 3개월 이후 신고 시 과태료 1,000만원 이하
• 준주택(오피스텔)인 경우, 임대차계약 신고 시 임차인현황 제출
  • ① 임차인의 주민등록초본 또는 ② 전입세대열람원 또는 ③ 행정정보 공동이용 사전동의서 또는 ④ 거주사실확인서

임대보증금 보증가입 의무화

• 법 개정(2020-08-18) 이전 등록 임대주택은 법 시행 1년 후, 이후 신규 등록 임대주택은 보증보험 가입
• 보험 가입이 어려운 경우 임대사업자 등록 및 임대주택 추가 등록 거부 가능.
• 다음 세가지 요건을 모두 충족하는 경우 보증보험 가입가능
  
  • A:임대보증금액, B:선순위채권금액, C:주택가격
    • ①임대주택에 압류, 가처분 등 말소
    • ②부채비율(A+B/C)이 100%이하
    • ③선순위채권비율(B/C)이 60%이하
• 단, 다음 네가지 조건 충족 후 (A+B/C)이 60%이하이면 보증보험 가입하지 않아도 됨
  • ①근저당권 세대별 분리
  • ②선순위인 제한물권, 압류 등 해소
  • ③전세권 설정 또는 확정일자
  • ④임차인의 동의
• 보증가입 면제사유
  • ①임대보증금이 최우선변제금액 이하이고 임차인이 미가입동의
  • ②공공주택사업자(LH,SH 등)와 임대차계약을 체결하고 공공주택사업자가 보증가입
  • ③임차인이 보증에 가입하고 임대사업자가 보증수수료 전부 지급
  ※ 임대보증금 보증가입 미가입 시 위반 건당 임대보증금의 10% 이하에 상당하는 과태료 부과(상한액 3천만원)
  ※ 보증가입 문의 : 주택도시보증공사[☎1566-9009],SGI서울보증[☎1670-7000],우리은행[☎02-1599-8300]

임대료(임대보증금 및 임대료) 증액 제한

• 임대사업자가 임대기간 동안 임대료의 증액을 청구하는 경우(갱신 및 신규계약 포함)에는 임대료의 5퍼센트 범위에서 주거비 물가지수, 인근지역의 임대료 변동률 등을 고려하여 정하여야 함.
  • ­임대료는 임대차계약 또는 약정한 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액 불가
    ※ 임대조건(임대료 보증금 및 임대료 5% 증액 초과)등을 위반 시 과태료 3,000만 원 이하
• 임대보증금과 월 임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 임차인의 동의를 받아야 하며, 전환되는 임대료 적용기준은「주택임대차보호법」 제7조의2에 따른 범위 내에서 전환하여야 함.

등록사항 변경

• 변경 사유 발생일로부터 30일 이내에 신고: 공동명의 주소변경, 임시등록주소 변경 등

임대사업자 등록 (일부)말소

• 임대주택으로 등록되면 임대의무기간(장기일반 10년, 단기 6년) 이내에는 말소 불가
  (단, 등록 후 체결된 임대차계약이 있는 경우 임차인 동의서 지참 후 임대사업자 등록한 날부터 3개월 경과하기 전 말소 가능)
• 임대의무기간 내 단기민간임대주택 · 장기민간임대주택 중 아파트는 제한적으로 등록 말소 허용
  • 공적 의무를 준수한 적법 사업자에 한하여 허용(의무 위반 적발 시 행정처분 부과)
  • 현재 임대차계약 체결 중인 임차인의 동의가 있는 경우에 한하여 허용(자발적 말소 동의서 첨부)
• 장기(매입)민간임대주택 중 아파트 및 단기민간임대주택 : 임대의무기간 종료한 날 자동 등록 말소(부기등기 말소 필요)
• 임대의무기간 경과 후 임대주택 양도 시 소유권 등기 전 주택과에 양도 또는 말소신고
  ※ 위반 시 과태료 100만원

과태료 부과 기준